1. Проблема собственности на многоквартирные дома

2. Проблема тарифов на жилищно-коммунальные услуги

3. Этическая проблема повышения тарифов

1. Проблема собственности на многоквартирные дома

"Приватизация жилья" применительно к квартирам в многоквартирных домах, по

сравнению с ситуацией, существовавшей в советское время, означает лишь передачу в

руки граждан одного частичного правомочия -- права на проживание в квартире и ее

использования. В советский период "право на проживание" не было в частной

собственности людей, поскольку не могло наследоваться и продаваться. Теперь оно

передано жителям, но оно не равносильно "собственности на жилье", которая имеет место,

например, в случае индивидуального дома.

Главной причиной невозможность полной приватизации жилья является технологическая

привязанность квартир многоквартирного дома к "объектам общего пользования" (включая

несущие конструкции дома). Если право на занятие жилплощади было уже "почти

приватизировано" в обычном праве советского общества, то права на объекты общего

пользования в этом обычном праве "принадлежали всем жителям", то есть, на языке

экономической теории прав собственности, находились в "режиме общедоступной

собственности" (common property). Такой режим, естественно, приводит к

гиперэксплуатации этих объектов, поскольку каждый заинтересован в максимальном

получении текущей выгоды от их использования, но не заинтересован во вложении

капитала в эти объекты.

Действие "режима общедоступной собственности" можно легко наблюдать: это деградация

объектов общего пользования при том, что сами квартиры поддерживаются в хорошем

состоянии, и жители вкладывают большие средства в их поддержание и ремонт.

Частичной компенсацией "трагедии общедоступности" (tragedy of commons) является

государственная (муниципальная) ответственность за содержание объектов общего

пользования. Это не есть "собственность государства" в подлинном смысле слова

"собственность"; для обозначения этого отношения используется даже специальный

термин: "объект находится на балансе" (не в собственности!). Механизм государственной

ответственности за поддержание и эксплуатацию объектов общего пользования ущербен,

поскольку реальным регулятором использования бюджетных ресурсов на эти цели

является политический процесс, а не потребности населения. В результате нередко

единственным способом добиться улучшения ситуации для "политически слабых" жителей

являются угрозы "внесистемными" политическими акциями.

С другой стороны, в стране практически запрещен такой бизнес, как строительство

"доходных домов", т.е. многоквартирных домов, находящихся в частной собственности и

предназначенных для сдачи квартир жильцам. (Последнее время некоторые

приватизированные предприятия, в уставной фонд которых включены общежития,

фактически полулегально начинают эксплуатировать эти объекты в режиме "доходных

домов"). Для таких домов не возникает "трагедии общедоступности", поскольку у них есть

единый собственник, который регламентирует режим использования объектов общего

пользования с целью эффективной эксплуатации всего дома.

Нынешние муниципальные и государственные власти, если не осознают, то, по крайней

мере, чувствуют проблему прав собственности на объекты общего пользования. Этим

обусловлено стремление принудительно преобразовать обычные муниципальные дома в

кондоминиумы. Однако, кондоминиум как правило не является жизнеспособным

образованием, кроме тех редких случаев, когда его члены объединены определенной

идеологией, скрепляющей "коммунитарные" узы. В отсутствии интенсивного

государственного принуждения кондоминиумы деградируют вполне аналогично

муниципальным домам; а активное государственное насилие делает их неотличимыми от

муниципального жилья.

Можно прогнозировать, что при существующей системе прав собственности на

многоквартирные дома по мере деградации "объектов общего пользования", они будут

поглощать все большее количество бюджетных ресурсов и станут, наконец, основным

фактором перманентного финансового кризиса властей всех уровней.

2. Проблема тарифов на жилищно-коммунальные услуги

Поскольку тарифы на услуги жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ) регулируются, тем

самым естественным образом включается "затратный механизм" ценообразования.

Предприятия ЖКХ заинтересованы в "накручивании" издержек, а также в списании на

издержки значительной части потребления своих работников и владельцев. Эта проблема

является общей для предприятий ЖКХ и других так называемых "естественных

монополий" во всех развитых и развивающихся странах и до сих пор не поддавалась

решению в рамках господствующих идеологий и систем экономического регулирования.

В настоящее время распространены иллюзии по поводу возможности "объективного

измерения" издержек и внедрения соответствующих правил административного

ценообразования. Помимо многолетней практики, показывающей неадекватность этих

представлений, существуют и принципиальные возражения против такой возможности.

1) Поскольку полностью отсутствует рыночное ценообразование на услуги

ЖКХ, которое ограничивает рост издержек спросом, нет и объективного

критерия "нормальности" или "завышенности" издержек. Простое

усреднение издержек по отрасли или по видам услуг ничего не дает,

поскольку:

? все предприятия ЖКХ работают в разных географических условиях, и

практически всегда можно найти оправдание отклонению от

среднего;

? все предприятия ЖКХ заинтересованы в росте издержек, и,

следовательно, усреднение не дает возможность "объективным

образом" оценить издержки, а лишь демонстрирует общую тенденцию

к их росту (завышению);

? бухгалтерские издержки довольно условным образом отражают лишь

результаты прошлой работы (причем лишь в той степени, в какой эти

результаты выражаются в деньгах); те же издержки, которые

принимаются во внимание при планировании экономической

деятельности, носят ситуативный и субъективный характер.

2) Поскольку условия договора между поставщиком услуг и владельцем

жилья (муниципалитетом) не зависят от потребностей жителей, а диктуются

политическим решением, активность служб ЖКХ будет направлена не на

снижение издержек и повышение качества услуг, а на оказание влияния на

политические решения местных властей. Это влияние не только позволяет

получать бюджетные средства на выгодных условиях, но и отсечь

потенциальных конкурентов. Кстати, именно поэтому мнение о

возможности создания "конкурентной среды" при муниципальной

ответственности за жилье, является иллюзией.

Реальная альтернатива нынешней системе коалиций служб ЖКХ и муниципалитетов,

создаваемых с целью получения "политической ренты", может быть разработана только

при радикальной переоценке лжепроблемы "естественных монополий".

3. Этическая проблема повышения тарифов

Вопреки распространенному мнению, проблема повышения тарифов имеет не

власть и платить ей налоги. Государство оправдывает высокий уровень налогообложения

тем, что велики его "социальные расходы", включая ЖКХ. Однако, нынешняя реформа

ЖКХ, ведя к повышению платы за услуги этого сектора, не предусматривает связанного

сокращения налогов на граждан. Естественно, реформа воспринимается как

несправедливая.

С другой стороны, низкие тарифы на услуги ЖКХ закреплены в "советском обычном

праве" и воспринимаются населением как "имущественные права". Этическим

обоснованием этих прав, по крайней мере для людей старших поколений, является то, что

они "всю жизнь проработали на это государство". Нарушение же имущественных прав

рассматривается как агрессия.

Более справедливым было бы не аннулирование сложившихся прав на получение услуг по

низким ценам, а формальная их фиксация и предоставление предприятиям ЖКХ права

выкупа этих прав у жителей.

Важно понимать, что для людей важен не столько социальный аспект реформы ("Это

немилосердно!"), обусловленный якобы "совковым менталитетом", а ее этический аспект

("Это несправедливо и нарушает права собственности!"). Таким образом, протест против

нее может объясняться не "социалистическим инстинктам", а, наоборот, интуитивным

стремлением к соблюдению принципов рынка, где права собственности соблюдаются, а

долги принято отдавать.